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二手楼市有回暖势头 卖一买二注意成本和风险

发布时间:2015-06-25  来源:  点击:
 

马女士手头只有一套自住房,看到楼市回暖,走了一步“险棋”,卖掉房子后以首付3成买到“第一套房”,再用贷款6成买了“第二套房”,成为两套单位的业主。“其实只要能承担月供,这种‘换房’在理论上是可行的。”马女士用事实证明了这个理论。


  据满堂红最新数据,12月1日~24日,经其促成的二手住宅成交量(除南沙、萝岗之外的所有区域)比11月同期减少近一成,但成交均价16647元/平方米比10月同期上升4.5%。二手楼市呈现回暖之势,是不是到了换房之时?

  专家认为,卖一买二理论上可行,也有一定的利润空间,但一定要注意风险和成本。

  案例一:

  卖唯一住房买两套

  马女士手头上一套自住用房属于早期购买的两房物业,已还清银行贷款。2012年下半年市场突然回暖,令她产生再买一套作为投资之用的想法。由于银行限贷政策未完全放松,现在自住的一套虽然还清了贷款,但再买只能当第二套首付6成、贷款4成操作,动用资金较大。

  最终,她听从中介人员的建议,准备把手头这套自住房出售,再计划先买一套大面积物业,作为第一套,通过小型银行贷款7成,随后又计划购买另一套小面积物业,作为第二套,通过小型银行贷款4成。

  马女士说:“我觉得除了顺利成交外,还要有承担月供的能力,像我两套房子的月供就达11000元。”不过,马女士通过银行判断首套抑或二套房的“空子”去“节省”大面积物业的支出成本,被满堂红研究部高级经理周峰视为“高明的手法”,特别是第二套小面积物业即使要首付6成,其支出成本仍旧是相对较少的。

  不过,这种“先卖唯一一套,再买两套”的做法,也存在时间上的风险。“毕竟马女士能顺利在售出原有物业之后同时看中一大一小两套物业,但以先大后小的顺序将其购买下来的几率非常小”。周峰说,一般来说,只要原来持有的物业未能售出,即使她看中其他两套物业,都无法立即购买;又或者出售了原来持有的物业,但市面上还未有一套大面积物业可以符合马女士的要求,而小面积物业刚好有合适的,她也无法通过“先买大再买小”节省支出成本。

  况且,马女士还要考虑原物业出售之后,而新的物业尚未购买之前的一段时间内,必须找合适的房子租住,租住的时间长短跟她看中并出手购买第一套物业的时间长短挂钩,这个环节也需要考虑短租房的成本预算。因此,其他投资者要采取同样的策略也要考虑周全。

  案例二:

  卖两套房之一再买两套

  何先生在市区有两套物业,其中一套是持有超过8年的房改房,用于出租,另一套是现在自住的商品房,持有时间不足4年。

  今年他还想买多一套住宅,但一方面苦于限购政策没放松迹象,另一方面是手头资金尚未充裕,故仅仅停留在看房阶段,一直拖到年底,才在中介人员的游说下,准备先出售自己持有的一套物业,获得购房指标再入市。与此同时,他想到另一种策略卖了其中一套房子,获得资金后购买一套市区房和一套处于不受限购区域的单位,这样自己就可以分散投资,又可以拥有3套物业了。

  在周峰看来,在目前的行情下,何先生通过卖一再买一的方式重新入市换房是可取的。不过他认为,假如他要购房的对象位于增城、从化这两个不属于广州市限购的地域内,则没必要先卖出原来持有的一套物业。但若要申请银行贷款,银行肯定会审核该客户的借贷记录及已拥有房产套数,因此为了保险起见,他建议何先生还是要事先筹集可支付至少6成的首期款。

  而假如何先生购买的对象位于市区内,则肯定要先卖出其中一套持有的物业,才能有机会再买新的物业。

  “自住的商品房持有4年之内,估计是在2009年入市的,成本也比较高,再转手要考虑至少翻一倍,才有盈利空间。而房改房物业则超过8年持有时间,按现在的最新价格跟8年前相比,平均水平大约升了3.2倍,且当年房改房的入市成本相当低,只要以现在的市场价出售,皆可获得比较丰厚的利润,也能凑足再购买对象的首期款。”周峰建议何先生在明年春节之后再放出该套房改房物业,皆因接下来的时间属于春节淡季,同时可在春节前后留意市面是否有“合心水”的物业。


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