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二手房购房流程(较详细)

发布时间:2015-06-25  来源:  点击:
 

从去年12月开始买房,到上个月底才刚刚办理了落户(中间因各种出差耽误了)。不得不说,这是一个费时费力的过程。在这一系列的过程中,经历过折腾,意外,也见识了一些房产中介行业的不规范,所以本帖主要讲述的一些二手房的购买流程,使潜在的购房者对于整个购房流程有更加全面、直观的了解。由于政策会变化,所以本帖仅供参考。

    二手房的购买流程大致可以分为:选择目标区域、选择中介、看房、谈价格、资格审查、签订合同、办理按揭贷款、产权过户、物业交割,落户,以下我将逐一介绍:

一、选择目标区域

    首先,你从工作、家庭、学校、交通等各种你认为重要的维度,挑选一个大致符合你预期要求的目标区域。如果你认定了要买二手房,那我相信这个问题不大。如果你不能确定是买二手房还是新房,那么这个问题就会比较麻烦。

二、选择中介

    如果你有时间与精力,可以自己找房子,自己与房东谈好价格,自己与房东去房管局过户。但大部分一不懂流程,二没那个时间与精力,所以为了省时省力,都会选择中介。既然要找中介,建议找规模大一些,实力强一些的中介,相对来说,会规范一些。除以了选择中介,还需要选择好的业务员,不然一个新手 ,会让你的购房过程很折腾(说多了都是泪啊)。一般你进入中介门店,第一个接待你的就会成为你的业务员,所以从你还没进入门店之前,最好就开始观察一下哪个业务员显得专业一点。

三、看房

    业务员接待你之后,先会问一下你的购房要求以及你的心理价位。这个就需要你提前考虑清楚了。特别是你要非常清楚自己重点关注哪些方面。我就遇到了 业务员带我看房子的时候,之前都是跟我讲某某房子的价格情况,是否有双税等,结果有一次,我看上了一套房子,他只介绍了 房子的价格,却没讲这套房子是有双税的。因为那套房子,房屋总价加上双税会超出我原来的心理价位,所以在看房过程中,别看多了之后忘记了自己的重点关注点。

    业务员在了解了你的购买要求与心理价位之后,会先将现有的资源过滤一下呈现给你。此时,你就可以先挑选几套相对符合你的要求的房子去现场看一看,增加点实地考察经验,这样你才会更加清楚,自己到底会更加在乎房子的哪些地方。

    对于一些老小区,你将会看到各种奇怪的户型,再加上一些老小区停车困难,这个时候,购买二手房的缺点就会直观的展现在你面前。通常在看过几次房子之后,有些人会开始对购买二手房产生动摇了。这里就需要你对购买二手房有充分的心理准备。

    具体的看房细节就不多说了。作为一个单身人士,不需要综合太多别人的意见,更多的只能靠自己做决定。反正我就一个人跑看了三个星期,就下单购买了。

四、谈价格

    确定好房子之后,接下去就需要谈钱的问题了。这里涉及到两个方面,1是与业务员谈中介费,2是与房东谈房价。

    1、与业务员谈中介费。在确定房子之后,中介会给你一份评估的费用清单(此时房屋总价还没有确定),其中关于税费部分,按道理应该有买卖双方来共同承担,但通常都是由买方来承担的,如果是买方承担,你可以与房东协商降低房屋总价,这样可以降低相关的税费;关于中介费,是可以打折的,这个就看你自己发挥了。比如你可以诉苦,或者你可也投诉在购房过程中,业务员的不专业等等,总之,你需要找个理由,在与中介正式签订合同之前,让他们给你打折扣;关于评估费,一般中介给的费用会贵一些,你可以自己找评估公司,或者通过银行的朋友来找相对容易一些。

对于房屋的价格总体能接受后,中介会与你签订一份意向合同,里面包含了一些约定条件(例如 哪些东西是随同房子一起出售等等),而且还需要交纳一定数目的意向金(这里有可能各个中介流程不一样)。当然意向金是可以退回的,只不过是有条件的。由于你可能同时联系好几家中介,相应的房东也可能同时联系了好几家中介,所以通常此时中介会告诉你,这个事情不要跟其他中介讲,估计主要是怕其他中介搅局。

    2、与房东谈房价。签订意向合同之后,因为意向合同有一些时间限制,所以中介会极力促进你和房东谈妥价格。作为房东,在行情变好的时候,还会突然涨价,反正至少不太愿意降价。作为买方,就需要找理由来让房东降价了。比如沿街有点吵,楼层高之类的,总之需要有针对性的挑毛病以达到降价的目的。此时也需要中介来平衡买卖双方的利益,从而可以给出双方相对可以接受的价格。

五、资格审查

    这里就是需要提供一些材料,来证明你是有资格买房的,或者说你是有能力能够申请贷款。一般所需要的资料与证件有:身份证、户口本、婚姻证明、社保证明,个人信用报告、其他。

    户口本:集体户口的,需要去人才市场看证明,然后去派出所拿出集体页与你的户口页两页纸;

    婚姻证明:就是证明你是单身还是已婚,去你户口所在的派出所所对应的民政局开具。这里说一下,户口在下沙的,需要去下沙街道办事处开具,江干区民政局不能开;

    社保证明:提供一年社保缴纳证明,可以去各个区的行政服务中心开具,不一定要去清吟街的社保大楼。

    个人信用报告:需要贷款的时候要用到,在中河中路161号中国人民银行征信中心浙江省分中心开具。

    其他:如果是纯粹公积金贷款的,需要提供一年的连续公积金缴纳证明。如果你一年内之前交的是市公交金,后来交的是省公积金,那么需要你将市公积金的缴纳记录转移到省公积,然后由省公积金出具一年的公积金缴纳证明。这里注意一下,如果你换过单位,第二家单位是在你试用期满才给你补缴公积金,那么省公积金可能不认这个缴纳记录是连续的。

    贷款银行:涉及到商业银行贷款的,就需要在签订正式合同之前确定贷款银行。贷款银行的选择,无非是看哪家银行有利率折扣,是否需要购买理财保险产品,是否支持公积金按月还款,是否需要办信用卡等等。一般中介会有好几家合作银行,如果你有朋友在银行工作,那可以私下先了解一下银行的房贷利率情况,然后告诉中介去哪家银行进行贷款。总之,这里需要你通过各种途径了解一下当前一些主要银行的房贷利率情况,不然中介随便给你找了一家银行,贷款利率没折扣,而其他银行有折扣,那你就亏了嘛。

    中介拿到这些材料之后,会去房管局进行查档(这里可能政策有变),明确你购买的是第几套房子。

六、签订合同

    待中介查档之后,就可以商定时间来签订正式的合同了。中介会给出最终的价格与费用清单,然后需要签订两份合同,一份是你与房东签订《杭州市方房屋转让合同》,一份是你与中介签订《杭州市房地产经纪服务合同》。

    房屋转让合同:与你之前签订的意向合同内容差不多,主要增加了一些贷款银行的信息与付款的信息,还有一些违约的责任;

    房地产经纪服务合同:主要是约定支付中介费的信息。前面有提到关于中介费的打折,关于评估费的降低,总之在这个时候需要谈妥,签订正式合同之后,就需要按照合同来执行了。

    补充协议:由于某些特殊情况的存在,例如房东卖房之后,还没买新房之前,还需要租在这个房子中;房东户口还不能马上迁出等等,所以此时还会与房东就一些其他事情进行约定,签订单独的一份补充协议。

签订合同时特别需要注意看清条款。房屋转让合同与房地产经纪服务合同一般都是有模板的,你需要仔细看的是 合同中 下划线或者括号内填写的内容。对于补充协议,你就需要全部查看了。有些中介的文字表达真是捉急啊。我的那份补充协议,其中有一点被他们写出来的意思刚好与实际的相反。要是房东较真,我就被坑了。

    签订合同后,在约定的时间内,将首付款汇入合同指定的第三方监管帐号。一般中介会让你用银行本票的方式将钱转入第三方监管帐号。你从你的首付款所存的银行开出本票,然后自己带着本票到贷款银行办理转账,所以本票的手续费很低,一般就1-2元就够了。这里吐槽一下,我办理首付款支付的时候,中介业务不熟,连银行柜台MM都看不下去了,很明显,她们也被中介折腾的很多次了。

七、办理按揭贷款

    办理按揭贷款时,需要提供的材料主要有收入证明、银行流水。贷款金额这个时候你肯定知道了,贷款年限需要自己评估,确定人还款方式是等额本金或者等额本息之后,就可以计算出每月需要还款的金额了。然后你单位给你开具的收入需要是你每月还款金额的2倍多一点。太少,银行会怀疑你的还款能力,太多,貌似可能银行会审查的更加严格一些吧。有了收入证明,你还需要拉出银行1-2年的银行流水,辅助证明你确实有这么多的收入。这里貌似银行主要看的是银行流水中收入那栏的一年合计情况,所以实际收入不够的情况下,你找几个朋友给你转帐就可以满足这个收入要求了。

    一般办理按揭贷款的时候,银行会让你顺带办理个信用卡与开通手机银行之类的,这里有个心理准备就好。

八、产权过户

    当银行审批通过(此时银行还没有放贷),买卖双方办理产权过户手续,就是指房产证改名成你的名字。因为房管局有多个产权登记中心,貌似是到中介公司的注册地所对应的产权登记中心来办理产权过户的。

九、物业交割

    当银行放贷之后,新的三证肯定也已经办理好了。此时就可以进行最后一步物业交割了。原房东将水、电、煤、物业费等费用结清,当然最重要的是房东要将户口迁走(另有协议除外)。你可以拿着你的新三证去派出所进行核实。一旦你签了物业交割单,房东就可以领取尾款了,而中介也没有责任了,所以这一步需要谨慎,有些该原房东做的事情必须让他做完。后续你可以拿着新三证去办理水、电、煤、有线电视等更名。一般都不需要原房东的证件信息,但有线电视需要,原房东没去的话,需要有一个原房东签名的委托书。

十、落户

    外地户口购房落户杭州我不太清楚,这里只讲讲集体户口的落户。只需要带上三证、身份证、集体户口页、婚姻证明就可以了。由于婚姻证明有使用期限,你购房之前开具的婚姻证明派出所肯定不认,所以还需要重现开具婚姻证明。

    如果原房东户口没有迁出,你还是可以进行落户的,只需要写一份说明就可以了。

总结:

    选中一套好的房子,需要天时地利人和。前途是光明的,道理是曲折的,所以在这个过程中,需要充分沟通、友好协商、合理争利,理性维权。祝愿大家能上在称心如意的新家。


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