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从1500到10000,追忆南阳房价二十年!

2019-08-05 作者:息相吹 来源:大宛楼市 点击 评论


当你热衷于追逐南阳百年前的历史,很可能会忽略今天发生的事。


时间越近,记忆就越模糊。或者说,你在选择性遗忘。


当我们盯着二十年来南阳的房价,仿佛如梦初醒。今天经历的事,必将成为历史的一部分,被铭记。


前事不忘后事之师。 

1

黄金时代:2001—2007年   

南阳商品房均价1500到2000元/㎡

  

“南阳来了何东成,拆了东城拆西城。”这是2001年开始流传的民谚。


不过早在2001年,中国的房地产未来是什么样,房地产在中国经济中扮演的角色,多数人还蒙在鼓里——


买房,不就是攒够了钱再去买嘛!


许多三线城市,还在以非常正统的方式,摸索着城市的未来——突出特色,增加宣传。本地企业走出去,外地资本引进来。


南阳也不例外。


南阳的管理者,开始有意整合南阳的优质资源,要把好东西宣传出去,让全国人知道。


镇平的玉石加工、地毯加工,西峡的中药材,伏牛山脉的风景,张仲景金字招牌……


南阳筹办了红红火火的豫商大会,希望通过地缘拉来更多周边的资本投资。


南阳策划了“两节一会”,邀请全国,乃至世界各地的客商,来了解咱南阳,投资南阳。


为了提高关注度,南阳在这一时期还请来了不少明星大腕。南阳人当时不用上树,都能看到比林志颖还牛的一线明星。


南阳终于摆脱了“酒香不怕巷子深”的固有思维,开始主动对外宣传自己。


那些年,央视里的“月月舒”和“仲景牌六味地黄丸”,给南阳人长了很多脸。


2001年之后,举国沉浸在申奥成功和加入世贸组织的欢喜中,南阳也从这一年开始跟上了全国房改的节奏,旧城开始改造,本地房地产开始起步。 



2003年,国家确立房地产为支柱产业,全国房地产开发投资首次突破1万亿元,同比增长29.7%。


2003年的南阳,还有一件大事,就是修复后的南阳府衙正式对外开放。


南阳府衙能够成功保存下来,是海内外华人推动和各级领导共同努力的结果,使这座中国最完整的府衙得以保存,成了如今南阳城宝贵的财富。



《联合报》当时的主编痖弦老先生在台湾连续数日登载周大新的报道,并将报纸分别附信寄给省市各级相关领导。


痖弦老先生回忆此事曾说:“这是我主编《联合报》副刊工作二十余年最得意的一件事”。


在这个房价还不到2000元/㎡的时代,南阳的一切都是那么美好! 





2

  


白银时代:2008年—2011年

南阳房价 2100到3000元/㎡


2007年,是1994年南阳撤地建市后,第N次向省里申请承办农运会。与此同时,南阳拉开了城改的大幕。



总改造面积3200亩,总户9000多户,总投资120亿元。十年后的今天,回看当年蓝图的辉煌,只剩现实的惨淡。


2008年的次贷危机,据说影响到了全球的每一个角落。我无法判断这次危机对南阳带来多么直接的影响,但似乎一切都在南阳有序推进,未来总是充满了希望。


次贷危机这一年的3月,南阳被正式宣布为第七届农运会举办城市。


南阳像极了筹备奥运会的北京,早已迫不及待地高歌猛进。


《河南日报》2011年初报道:


“接过农运会大旗后,南阳决定利用3至5年时间,投入上百亿资金,开展‘六创一迎’活动”——2009年开始,八十余项市政工程几乎同时开工,仅2010年,南阳城建投入就高达34个亿,相当于此前30年总和;10万人行动,清理城市各种角落,454家养殖场、废品收购站搬出城区。”


这一年,南阳的繁荣与美国的哀鸿遍野,希腊的彻底破产,形成了鲜明对比。


(2009年12月,希腊债务危机爆发,政府财政赤字惊人,人们纷纷走上街头)


令我印象深刻的是,陪伴了南阳人十五个春秋的新华商城,终于要拆迁了。



当时的新闻这样写道:


“2007年11月18日,阳光灿烂,微风习习。位于市城区工业路与新华路交叉口东南角的新华商城原址气球高悬、彩虹高挂,整个现场沉浸在一片热闹欢腾的喜庆氛围中,由河南兴达投资有限公司斥资3.5亿建造的新华城市广场在这里隆重举行奠基典礼。此举标志着我市首座超大型集购物、休闲、娱乐、商务等功能为一体的综合性城市广场在南阳商业黄金中枢区域的崛起。”


“国内国际商业知名企业丹尼斯、大商、省电影公司奥斯卡院线、肯德基、麦当劳、苏宁电器等主要负责人也出席了奠基仪式。”


现场2000多人共同见证了新华城市广场的奠基。


这个屡屡被消防部门定为重大消防隐患,挤满了江浙小商贩的南阳商城,从此从南阳地图上消失了,华丽转身,变成了南阳新地标“新华城市广场”。



当时大名鼎鼎的丹尼斯创始人,王任生老爷子,也来到了南阳。


他称赞设计拥有近70亩绿地的新华城市广场是城市建设的“大手笔”、“大气魄”,表示愿与新华城市广场合作,借助这个大舞台,拓展在河南市场的份额。(70亩绿地后来不知去了哪里,可能王老爷子眼花了


这几年,由于整个中心城区都在建设,南阳城区天天弥漫在尘土之中,晴天的时候,空气的颜色都微微泛着土黄。


(2011年,南阳笼罩在一片雾霾之中)


在《南阳日报》2012年的一篇报道中,市建委的负责人曾经不无骄傲地透露:


“去年(2011年),为了农运会,城市建设全面提速,实施新建、改扩建城市道路工程40余项,顺利完成75条背街小巷的改造任务,光武西路、张衡西路、中州西路、北京路、车站南路、工农北路等主次干道有的已经通车,有的即将完工。”


白河两岸,也高标准建设了光武大桥、南阳大桥、雪枫桥三座大桥。



不管如今如何评价南阳举办农运会的动机和后果,不可置疑的是,农运会引发的城建,推动了08年以后的南阳发展。


一波又一波本地开发商在这个时期粉墨登场,在一份宣传中达宝城天润苑的小册子上,我清楚记得当年意气风发的中达老总,看起来文质彬彬。


十年后,再去回望那些辉煌一时的南阳本土开发商,只剩唏嘘。





3

  

‍青铜时代:2012—2015年

南阳房价3100到4500元/㎡


2012年,南水北调中线在做最后冲刺,2500多亿元的投资,令人不可思议。南阳为了这个工程,先后移民搬迁34.5万人。


南阳的房地产经历了2008、2009年的疯涨,也迎来了号称史上最严厉的调控。


2010年,贷款首付不得低于40%。

2011年,二套房首付被提高到60%。


但一连串的调控政策,似乎对南阳没有任何影响,南阳楼市仍然高歌猛进。


2014年,在全国“稳增长,去库存”的宽松货币政策之下,许多城市开始取消限购,南阳房价也在这时突破了4000元大关。


北辰请来了当时国内的一线明星



如今看这些地产商的广告,就像看笑话。


南阳本土开发商的一路高歌,在2014年的6月突然被划上了句号。



6月25日,《焦点访谈》报道南阳瘦身钢筋事件,引起了南阳地产界大震动。许多涉事开发商的楼盘被封闭,资金链断裂,开启了南阳的烂尾楼时代。


不亚于美国次贷危机的地产爆雷,在南阳排山倒海而来。


不过在这艰难时刻,南阳地产也有新鲜的血液涌入。2014年,建业森林半岛已经不动声色地卖到了第五期。



当时的价格,只有4000多。一同跑业务的伙计还对我说,那个位置,又偏又远,给我都不要,凭啥卖那么贵?说实话,当时我也没想通。


瘦身钢筋的爆雷,让许多南阳地产商从此一蹶不振。


但它更像一个反向推动力。一批有品牌,有口碑的开发商开始崛起,成为了未来五年南阳楼市的主角。 




4

  


未知的时代:2016—2019年

南阳房价6000到10000元/㎡


2016年以来的又一波楼市行情,让南阳房价一飞冲天。


以东正颐和府为例,2017年6月,我和朋友去询问房价,销售说预计开盘价六七千的样子。时间到了2018年7月,东正的开盘价早已过了8000,个别花园洋房表单价甚至突破2万。


同时,南阳的新区建设也进入了快车道,土拍不断。三馆一院周边和经十路成了各大开发商鏖战的热门区域。 


(三馆一院周边,被城市化的村民,受雇维护新区的花圃,一天50到80不等)


新区建设仿佛刻不容缓。也许,南阳建设新区的初衷,是转移旧城区功能,疏散人口,提高居民生活品质,重走西方国家走过的郊区化的道路。


但是如果我们看新区建设的操作和套路,会发现新区的建设,更是典型的土地财政:


1、一个看起来宏伟异常的规划。


2、拆迁,在新区的边缘建安置房,如溧河的安置。


3、修大路,做绿化,模仿郑东新区造水系。


4、省市直机关,先搬,以身作则,并配上低价格高品质的公务员小区。比如市政府,医院,市第一中学,能搬的尽量搬,不能搬的建分校。


这一步,相当于政府为新区未来发展做担保。


5、以各种税收减免的利好,进行招商引资,吸引大型企业入驻。企业来了,员工要来,于是要建设工业园区,人才公寓,企业宿舍。


这一步相当于提高人气。


6、给各个房企优惠政策,吸引他们来新区开发住宅和商场,并描绘出一个巨大的需求市场,和非常美好的前景。借鸡生蛋。 


三馆一院附近某农户


嗅到发展红利的人,率先投资新区,然后后知后觉的人也来跟进,最后新区的房价炒起来了,开始限量供应土地,于是新区的房价维持在了一定的水准,新区为南阳城市迁移贡献了必要的税收。


土地财政也注定成为未来十年,南阳发展新区最大的推动力。


而随着新区的发展,早期跟进投资新区的人都赚到了钱,于是新区建设宣布成功,皆大欢喜。


在中国,在南阳,新区的意义远远不止于功能疏散,它更像是发行地方债券,用政府的信用做担保,来推动基建,拉动城市各行各业的需求。



房地产在中长期内,依然是南阳的支柱产业,土地财政需要未来房产税的最终出台才可被摈弃,但是这不是南阳要考虑的事,南阳要考虑的,只是如何把控新区建设的节奏。


其实限制三线城市房价很容易:只要长期坚持限购就好!但是为什么不能那么做?‍因为房地产绑架了地方经济,它是支柱。


开封为什么想取消限购,不到72小时又立刻撤回?


因为取消限购,开封房价立马涨,违反国家“房住不炒”的政策。继续实行限购,开封的现有房价,打八折也卖不出去,出现跳水。


当瘦身钢筋事件爆发,南阳管理者迫于各方压力,第一时间限制了问题楼盘的“流通”,带来的后果便是整个不规范市场的崩盘。


于是很多三线城市就陷入一个土地财政的尴尬境地——


房价不上涨,就推不动新区建设,无法疏散中心城区人口,城市配套难以升级,人民的生活品质难以提高,财政收入捉襟见肘。


房价上涨,炒房客横行,人人都想捞一把,热钱涌入,金融风险大,不利于人才积累,民怨四起。



回顾二十年,南阳从传统的招商引资,不可避免地走上了土地财政的俗套。


土地财政可持续吗?不可持续。但这条路还要走多久,不可预料。


你让我赞美南阳的今天有多美好,我说不出口,那是违心的话;


你让我因为某些事嘲笑它,诋毁它,我说不出口,因为南阳有它自己的努力。


二十年来,南阳的所有改变,都来自于对命运的不屈。


它也想跳出困境,走自己的路。

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