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刚刚,央行突发大招,房贷利率大调整!

2019-08-26 作者:凯风 来源:国民经略 点击 评论
文|凯风
 
四年来首次,房贷利率终于迎来大变局。
 
今日(8月25日),央行发布新规,房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定:
首套房贷利率不得低于LPR利率(按8月20日5年期以上LPR为4.85%),二套房贷利率不得低于LPR加60个基点(5.45%)。
这意味着,继2015年连续五次降息之后,中国房贷基准利率再次发生变化。
 
过去四年,我国房贷政策利率一直都维持在4.9%的水准。如今,房贷利率跟随LPR市场利率浮动,这一次从原来的4.9%首次变成4.85%,降低了5个基点。
 
这是不是意味着楼市正式降息?对房地产市场影响究竟有多大?
 
其一,这一次只是名义上的“小降息”,对实际房贷利率几乎没有影响。
 
且不说5个基点的降息,相比25个基点的常规降息来说,可以直接忽略不计。

更关键的是,基准利率是一回事,实际利率是另一回事。

根据央行新规,各地具体房贷利率,由商业银行根据LPR基准利率加点形成。
 
这里的加点,就是过去的上浮,这意味着实际房贷利率该怎么上浮还是怎么上浮。而基准利率的调整,只是带来名义上的降息,对于实际利率影响不大。

众所周知,基准利率在现实里其实没有多大意义,实际利率通常远远高过基准利率。

从2015年开始我国房贷政策基准利率就维持在4.9%的水平。但现实里,几乎所有人都享受不到这一政策福利,实际房贷利率往往上浮10%乃至30%。
 
据融360监测数据显示:
2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。相比于4.9%的基准利率,分别上浮11%和17.5%。
显然,楼市定向加息,还会继续维持。房贷基准利率调整,影响微乎其微。
 
其二,未来房贷利率不再一成不变,而是每月都会进行调整。换句话说,现在的4.85%也不是固定的,每个月都会调整。
 
这里解释下,我国存在两种利率,一个是政策利率,另一个是市场利率,也就是LPR。
 
政策利率,即我们所熟悉的存贷款基准利率,比如4.9%的房贷基准利率。这个利率由政策确定,除非全面降息,否则不会轻易改变。事实上,4.9%的房贷基准利率,已经将近4年时间没有变化了。
 
然而,市场在变化,这就带来市场利率之说。央行最新推出的LPR新机制,就是典型的市场利率。这个利率,是由各大银行根据央行的MLF利率加点而来,MLF相当于央行对银行的贷款利率,这个利率跟随市场变化而变化。
 
以前房贷利率跟随政策利率浮动,而政策利率除非全面降息,否则几年都不会调整一次。

相反,LPR利率每个月都要调整一次。这就意味着,未来房贷基准利率也会每月跟随调整一次。
 
其三,新人新办法,老人老办法,这个调整对于既有房贷没有影响。
 
按照央行的说法,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。这就意味着,新规只对10月之后的新增住房贷款有效。
 
当然,房贷利率并非签了就永远不变。对于以前的购房者,房贷利率想要调整,并非没有可能。

如果出现大幅降息或加息,银行不可能接受过去的固定利率,相关房贷利率也会随之调整,只不过,这个调整是一年一次。
 
其四,未来,房贷利率只能加点上浮,不能再进行打折。如今上海的95折房贷,以及过去许多城市的85折房贷,或将统统成为历史。
 
央行明确规定,首套房贷利率,不得低于LPR市场利率。以前房贷利率还有打折之说,未来LPR就是最低的下限。
 
言外之意是,未来只能加点上浮,最多也只能维持在基准利率,不能再进行打折。
 
这个规定在目前影响不大,但未来如果利率下行,市场转为宽松,影响就会显而易见。
 
要知道,在2015年和2016年,85折房贷利率随处可见。如今,房贷额度最为充足的上海首套房贷最低仍能拿到9折,未来折扣如果不复存在,影响就可想而知。
 
其五,除非楼市再次出现大宽松信号,否则定向加息就是常态,房贷利率不会轻易降。
 
这一次,针对楼市的定向加息,相比往年,反而出现变本加厉之势。
 
近日,合肥有多家暂停二手房房贷,而苏州的房贷利率甚至上浮到6%以上,创下新高,其他多个城市也都上浮了房贷利率。
 
市场利率在下行,房贷利率反而在升高,这种矛盾局面的出现,就是楼市调控意志的体现。
 
要知道,这一次LPR利率改革,主要目的在于挤压银行利润,服务于实体经济,降低实体企业的利率是关键,而房地产则受到严格管控,被排除在外。

前两天,央行有关负责人曾明确指出:房贷利率不会降。就是再明确不过的信号。(参阅《央行“降息”?楼市暂时例外!》)

所以,未来除非再次出现大宽松信号,或者出现全国范围内的全面降息,否则,房贷利率该怎么上浮还是怎么上浮。
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