6月12日至13日,李克强总理来到杭州拱墅区和睦新村考察。就在这个小区现场,提出了“改造老旧小区、发展社区服务”的建议。 看似是一个不经意的建议,实际上是一个庞大的国家计划。 回北京后仅一周时间,李克强总理主持国务院常务会议,部署推进城镇老旧小区改造。会议提出“重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。” 这或许是过去几年大力推进“棚改”之后,推动中国城市化进程的又一项巨大工程——“旧改”。 更需要把这项工程放在中国经济面临新的下行压力的背景下来理解,这是拉动内需,提升城市化的质量,提高城镇居民的居住品质的巨大工程。 有人测算,这项工程涉及上亿城镇居民,总投入量达4万亿元,堪比过去几年的棚改。 国务院常务会议指出: 积极做好“六稳”工作,稳投资是重要方面。要找准切入点,抓住既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费、又不会导致重复建设的重大项目,扩大有效投资,努力实现稳增长、调结构、惠民生的一举多得之效。 “旧改”确实是一项一举多得的改变中国城市的计划。 01 全世界绝无仅有的“棚改” 过去几年的棚改,是中央政府提出的一条快速地推进中国城市化进程的城市有机更新路径。 2015年底,由于经济下行压力,官方选择了“去库存”的房地产市场政策,支持地方政府货币化安置棚改。 这是一项全世界其他国家几乎无法想象,也无法实施的天才想法和巨大工程。 中国的特殊国情和极强的行政能力,推进了这项工程。 从某种意义上来说,是棚改带来了房地产的去库存,稳住了中国经济增长。特别是把大多数三四线城市,从积压如山的库存和捉襟见肘的财政境地中,解放出来。 当然,这场轰轰烈烈的“棚改+去库存”运动,挽救了三四线城市的命运,但也带来了近三年全国房价的暴涨,同时,央行通过PSL印钞达3万亿元。 随着房价的暴涨和金融风险的加大,今年以来,棚改推进的速度和力度已大大放缓。
02
“旧改”举步维艰 城市开辟新城区
在中国,任何一座一二三四线城市中,都有这样一些老住宅小区。其中,有一大批是在改革开放之初建造的。
1978年的中国,城镇的人均住房面积低至3.6平方米,百废待兴,急需快马加鞭建设一大批住宅小区。
北京,以前三门大街的高层住宅为代表,杭州,则是以朝晖、采荷、翠苑等老小区为代表。
▲杭州朝晖小区
在过去的10多年中,杭州的朝晖小区一直传闻要拆迁改建,但一直难以推进。
其中一个重要原因就是业主的要价较高,拆迁成本过高。
这使各地方政府在最近20年的城市化进程中,几乎一致地选择了另外一条道路:城市开疆拓土,扩大面积,开辟新城区。
03
“旧改”面临诸多难题
现在,要启动旧城改造工程,不得不正视这项工程所面临的诸多难题。
01 这些老旧小区是否适合改造?是否能够改造?
中国民用建筑设计寿命只有50年。
理论上,再过10年左右的时间,这些小区将陆续完成他们的生命周期。
如杭州的朝晖小区,已有近40年的历史,当时的结构是砖混多孔板结构。
其中的很多住宅,从建筑结构、建筑用材、建筑质量上,都很难承受加装电梯之类的改造。
02 缺乏法律法规
《物权法》规定,加装电梯必须经该单元房屋专有部分占该单元建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,方可实施。
因此,目前杭州市区正在进行的多层住宅电梯改造工程,进展并不快。每个楼层业主的诉求不一致,经济承受能力不一致,只要有一户业主反对,电梯就无法加装。
03 资金来源问题
有人认为全国有5000亿元住房公共维修基金,可能成为重要的资金来源。
但实在过于天真。
中国的住房公共维修基金标准是非常低的。
杭州物业维修基金标准是,无电梯的多层住宅35元/平方米,带电梯的多层、中高层住宅65元/平方米。
如果一套没有电梯的60平方米多层住宅,就算把物业维修基金全部用掉,每户也只有2100元。
这对于加装电梯等改造工程资金来说,只是杯水车薪,根本无法承受。
高层建筑的物业维修基金,基本上只能留一个“救命钱”,即未来电梯的维修和更换。
其他方面基本不敢用。
因此,这项工程有巨大的资金缺口,如何解决投融资机制,是面临的大问题。
全部依靠,或者大部分靠政府财政投入,可能又是地方政府无法承受之重。
“旧改”和“棚改”不一样之处在于: 1. “旧改”主要是投入,受益者主要是老小区居民。提高他们的生活质量,地方政府很难从中获益,还需要大量的财政支出,而时下,地方政府财政普遍吃紧。 2. “棚改”可以腾挪出大量的土地,又有国开行等政策性金融机构的大力支持,地方政府和被拆迁的业主双方都受益。 因此,相比棚改,旧改将是一个更复杂、更艰巨、更困难的工程。 如何破解?如何推进?课题复杂而艰巨,亟待破解。
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