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购房合同必须要较真 ! 怎么签 ? 看过来看过来

2019-06-24 点击 评论






挑选好房源后,就到了最最最重要的一步-签订购房合同,这就意味着买卖双方达成了买卖协议。

购房合同具备法律效应,不仅是约束买卖双方的道具,更是购房者买房和维权的重要凭证,所以,签订购房合同时,一定不要草率落笔,把条款都看清楚弄明白,更不要掉入文字陷阱。

到底如何不被套路,做个明明白白的购房者,那就听小编一一道来:



你要证明你自己↓↓↓

这不是一句玩笑话,开发商如何自证?具备齐全的“五证”和“两书”,这是法律对销售方的基本要求。

五证 

国有土地使用证  

建设工程规划许可证

建筑工程用地规划许可证

建设工程施工许可证 

商品房预售许可证

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“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证,两者表明所购房屋属合法交易范畴。

二书

企业法人营业执照 

房地产开发企业资质证书

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需要一提的是,购房者还要确认合同签约主体的全称和开发商提供的企业法人营业执照名称是否完全一致。


我要清楚我自己↓↓↓

明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号,以避免开发商一房多卖。其次再明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积、房型、交房期限。


明确约定合同中的各项目,如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定全体业主享有《物业管理条例》规定的各项权利,明确约定车库、停车场的所有权、使用权明确约定房屋的总价款及计价方式,对房价款外的费用,不要作约定。


根据自身的经济能力抉择付款方式,付款时应妥善保存好相关的发票、收据,此为购房人最重要的证据之一;如是选择按揭贷款方式付款,要及时取得相关的合同、贷款发票,以证明购买人及时履行了付款义务。


明确约定基础设施,公共配套建筑交付的具体时间;最后对因不可抗力或合同约定原因需延期交付使用的,约定开发商应在发生之日起10日内书面告之购房者。



毕竟责任很重要↓↓↓

购房人逾期付款的违约责任,在保证合同仍能继续履行的前提下,约定的逾期时间尽量长些为好,合同约定的违约金越低越好,尽量不要超过每日万分之三。


开发商逾期交房的违约责任,在《商品房买卖合同》中,标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款,但关键内容是空白的,需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕,购房者就需要仔细对比,以达到双方违约期限及违约金利息都平等。为保障自己的权益,约定逾期交房时间越短越好,最好不要超过1个月,约定出卖人逾期交房违约金越高越好,此外在购买人的解除权约定中,开发商逾期的时间不超过30日,解除合同的违约金尽量高些。



说话的方式简单点↓↓↓

这里需注意是《商品房买卖合同》中,商品房的供水、供电的运行日期都是空白,需要由甲乙双方协商填写。

如果这样填写“入住时具备通水(电、气)条件”,你觉得OK吗?


不妨细品,你就会发现发现其中大有文章可做:“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的,还是正式的?入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此,在这些条款中,需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制,暖气的开通也受季节限制,但合同中都应对此有尽量明确的约定。



我有话题要补充↓↓↓

由于标准文本在内容上的局限性,购房者还是有必要主动向开发商提出自己的合理要求,并通过签订补充协议的方式予以明确:

应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协议里,购房者在购置商品房,尤其是购置期房的时候,往往是在看了开发商印制的售楼书后才决定购买的。售楼书中有该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。从法律意义上讲,这份售楼书是开发商的承诺,是开发商向购房者发出的一种要约邀请,但是它并不具有法律效力,因此,购房者要将此写入附件里。

 开发商与购买人签订的合同一般为格式合同,《合同法》对格式合同的效力及理解都作了有利于购买方的规定,开发商为回避法律的规定,常在合同附件中约定"双方理解一致,不产生格式合同的法律后果"等条款,如果合同中有以上条款,建议购买人不要签约。由于在商品房购销过程中,普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式支付购房款项。而上述贷款是否会得到批准主要依赖开发商提供的担保情况、购房者本人的资信状况等因素。

如果购房者在签订购房合同并支付了首期购房款后贷款得不到批准,就会面临无法自行支付全部剩余款项从而承担违约责任的风险。

因此,需要在补充协议中分清责任,如果是由于开发商原因导致贷款得不到批准,则购房者可以选择退房并要求开发商承担违约责任;如果是由于自身原因,则届时可以选择变更付款方式或要求退房。


现实中常有这样的事情发生,开发商在开发过程中出于融资的需要,往往以土地作为抵押物向金融机构贷款,如果在办理房屋产权证前上述抵押仍然存在,就会直接影响购房者取得房屋产权证,所以补充协议中,开发商应该承诺在规定期限内履行各项义务以确保购房者顺利取得房屋所有权证,否则要承担一定数额的罚金,超过约定期限的,购房者还可以退房并要求开发商承担由此给购房者造成的经济损失。


与开发商签订合同时,应注意每份合同的约定都应填写一致,应要求开发商当面签章,以避免"阴阳合同"的产生。否则可能在购房人主张权利时,购房人提供的合同与开发商提供的合同不一致。



怎么样

看到这里

是不是觉得心里住着一根定海神针啊

内心笃定

合同什么的

洒洒水啦


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