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楼市2.0,究竟是房价上涨的开始还是终结?

2019-07-18 作者:参谋长 来源:买房参谋 点击 评论


前两天,国家统计局发布了70城房价数据,参谋长也在第一时间给大家带来了分析解读。


6月份的房价数据有一条最为鲜明的变动轨迹,那就是:20城的房价出现下调。


我们不可否认,的确,在某些城市,房价是切切实实在下跌。


但是还有一个重要数据是,2019年上半年,全国住房价格水平上涨了7.5%。


每到这样市场不明朗的时刻,看涨和看跌的两派就又开始激烈交锋。


但是目前来看,无论是持哪一派观点,大家似乎都能在两件事上达成共识:


1、楼市已经进入2.0时代,很多旧的逻辑都不再适用。

2、分化已经出现并将持续演化,一面天堂一面地狱。


越是这样的时刻,越是要目光如炬。


而想要拨开迷雾,看清楼市2.0时代究竟意味着什么,究竟是房价上涨的开始还是终结,要做的第一件事就是全面、客观地听取看涨和看跌两派的具体言论,再做判断。

 


一、对不起,中国的房价,是真的不可能跌?


乍一看,看涨派的观点一直以来似乎都没有太大的变化,事实上也不需要变。因为,光靠这套逻辑,他们已经判断对了二十年。


这是一个反向论证的思路:你说房价未来涨不了,难道是说房价要跌?你说别的国家房价会跌我是信的,但放在中国,对不起我不信。


再来盘一盘具体论点:


1.房价上涨是经济社会发展的必然结果。房子,本质上是一种商品,放到长的经济周期中去看,有没有任何一个商品在十年二十年中保持价格不上涨?


这个论点看上去简单粗暴,实则十分硬核,因为它是无懈可击的。


有人说别忘了货币超发。没错,这也是为什么,是商品都会涨价,但房价涨得尤其凶。


2. 土地出让这个环节,将把房价逐步拉高。一方面是面粉和面包的关系,毕竟土地是房子最大的成本。


此外,房产的价格是有传导机制的,某一个小区楼面价的上涨,会像病毒扩散一样传导到同一片区的相邻小区,带来整体房价的上升。


那土地价格会降吗?事关财政收入,甚至是财政收入的绝大部分,这个问题的答案可以自己去悟。



3.最后就是需求端了,说白了就是人口。有人说现在出生率那么低,将来人口很可能要负增长了,真的还有这么多需求吗?


仅从增量上看,人口红利可能真的在消退。但别忘了庞大的农村人口,这部分人构成的存量红利,就是未来城镇化可能释放的推动房价继续上涨的能量。



还有一些零零碎碎的观点不做赘述,仅靠上述三点,就达到了“拳拳到肉”的效果。这三个论点,无不是根本性的、最最基础的价值规律。


二、对不起,楼市已到梦醒时分?


是的,看跌派已经在这场观点的博弈中输了二十年。但是别忘了,楼市的下半场已经开启,接下来谁赢谁输还说不定呢。


看空派说,流水落花春去也, “时可失,机再来”的中国楼市已然不复,梦,该醒了。


1.谁说房价不可能跌,看看日本。


眼看他高楼起,眼看他高楼塌。日本就和我们一海之隔,血淋淋的教训还不够让你从买房暴富的美梦里惊醒吗?


中国的经济增速和资产价格也在面临调整,增长强劲、大水漫灌、遍地财富的时代已经远去,凭什么再去撑起巨大的泡沫?


日本花了快三十年,仍然没能从房地产崩盘的噩梦里走出来,中国的楼市也步步走在刀刃上。



2.消费一蹶不振,何来余力买房?


我们在上文中说,房子的本质是商品,那么买房的本质就是消费。


不用看太多宏观数据,讨论消费行为是放松了还是收紧了,每个人问问自己就能得到答案。


居民消费趋于疲软,看收入端是收入增长的缓慢。1994年日本楼市噩梦的开始,正是在经济和收入增长双重放缓的背景下发生的。


而看支出端,则是居民负债率的持续攀升。当收入减少、债务增加的双重作用力同时爆发,房价只会变得越来越高不可攀。


3.调控政策不为所动。


从前,房价是政策托底;如今,房价是政策红线。


经历了二十年的风起云涌,投机者从楼市里狠捞了一笔,而普通人却遍体鳞伤。这也是为什么高房价会被诟病至今。


过度依赖房地产的弊端,再怎么被重视都不为过。政策要做的,是帮助房地产主动完成地位的转变,当前房价下跌的阵痛是必须要经历的,这叫“断臂求生”。


条条论据层层展开,看空派的言论也堪称振聋发聩、掷地有声。


三、楼市2.0,究竟是一个怎样的时代?


答案一:是一个挤泡沫的时代。



无论是看涨还是看跌,再去一味分析“全国走势“,已经不可取了。

参谋长认为,楼市2.0,一定是一个挤泡沫的时代。当然,不是全国楼市都是泡沫,但只要是泡沫,接下来就将迎接逐一破裂的命运。


所谓泡沫,说到底是一种“价格失调”。众所周知,房价高企也需要重重支撑,而对于一些城市、一些区域来说,这样的支撑在日渐倒塌。


这些支撑的倒塌,或许是炒房客搅弄起的风浪得到平息,或许是资源枯竭经济衰退,或许是人口持续流失……总之,楼市的2.0时代将是房价泡沫的终结。


答案二:是一个价值回归的时代。


简单来说,遍地的黄金已经被捡拾干净,洼地也被悉数填平,楼市将实现价值的回归。


价值回归,就是无论你超一线也好、大热门也罢,楼市将再也不会上演一夜崛起的故事;就是一切发展都将回归到“合理范畴”,没有逆袭、没有绝地反超,有的只是意料之中。



也因此,你买房的思路也要实现回归。


思路回归,就是顺应市场演变的格局:


头部的聚集效应日渐凸显,那么不要一味“逃离”,人和资产的转移方向依然回归重点城市;城市、区域的洼地已经填平,那么不要过度追求“抄底”,回归配套成熟、交通便利的片区。


楼市2.0时代,已经不仅仅意味着房价上涨的“开始”或是“终结”。


它意味着,你需要了解和学习的,还有很多……