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楼市降价潮第一枪打响了!邓州会降价么

2019-08-24 00:00:00 作者:小白读财经 来源:知乎 点击 评论

最近楼市又现一重磅消息。


据媒体报道,恒大旗下500多个楼盘全面降价促销,新盘9折,尾盘低至8折,如果满足全款、恒大员工推荐等条件的话,甚至最低至6折!当然,目前是不是真的低到6折还没得到恒大方面的证实。






在“金九银十”即将到来之时,头部房企率先打响降价第一枪,寓意几何?


促销降价的那些事


其实早在今年年初,恒大便推出了降价促销活动,折扣甚至超过金融危机时的2008年:


恒大总裁许家印召开全集团营销会议,下令恒大所有在售,住宅、公寓和写字楼全部9折优惠,商铺8折优惠,活动从2019年3月1日-4月1日。


说起降价促销,其实跟恒大的一次生死劫有关。在2008年恒大准备赴港上市时,恰巧遇上金融危机,IPO计划搁浅。但不甘气馁的许家印为了顺利IPO,不断加杆杆做大规模,当时恒大在全国共37个楼盘,仅有4个开了盘,剩下33个都在建,资金缺口一度达到120多亿元。






最终许老板还是熬过去了,恒大在拿到资金后便在当年国庆开盘了近20个项目,并以全国75折的折扣出售,迅速回笼资金。


房企的降价潮


但10年过去了,现在是2019年,物是人非,宏观环境已然大不相同,楼市也已经逐渐进入疯狂后的全面降温时代。


纵观其他房企,其实也在纷纷降价促销:比如郑州、天津、广州、合肥、济南等地的部分楼盘,都有不同程度的降价和促销:


武汉汉口中心区的某盘,原售价32000元/㎡,现在特价22000-24000元/㎡,降幅达到31%;


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据媒体报道,广州番禺某盘从每平米最高4.6万降到3.6万,降幅超过20%;增城某盘的单价也从最高1.5万元直降到1.2万元,南沙、白云、黄埔等地的新盘也有不同程度的折扣。


房企为何促销降价?


刚刚说到房企之所以降价促销,为的就是保证现金流。此前我在文章《楼市:最残酷的时代来了?》说过,房企打折促销,或者倒闭,问题就在现金流。






国家统计局14日发布的2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况显示,1-7月份全国房地产开发投资72843亿元,增速比1-6月份回落0.3%。其中,住宅投资增速回落0.7%。1-7月份,房地产开发企业到位资金9.98 万亿元,增速比1-6月份回落0.2%。


对于房企来说,比这些增速回落数据更要命的是资金,这也就是当年许家印宁可促销75折出售的原因。


2018年,恒大的销售目标是5500亿元,而这里的销售额便是回款,也就是房企的命根子——现金流。但相比今年的目标6000亿,可以说非常保守了。根据恒大的半年报显示,恒大上半年利润同比腰斩(下跌49%),再结合促销降价,你会发现恒大这一举动也比较正常了。


虽然目前楼市各项数据依然在增长,但增速开始下降,而7月份数据的增速下滑也反映了银保监会和发改委监管收紧融资政策的效果。


看得出,虽然融资政策的收紧效果虽然不是很明显,但未来房企的融资环境会越来越紧,还是那句话,虽然大家都不好过,但这样“洗牌”则会加速房地产行业集中度,那些外部融资被掐断,内部现金又不够的中小房企,如果促销回款还不管用,基本上也就废了。







话说房地产行业以两高一低出名,即高周转、高负债,低成本。虽然现在很多人说房企拿地的各种税费高的吓人,成本也不低,但相比土地和房价增值的暴利来说,简直是小巫见大巫。但即使这样,现金流对于房地产行业还是特别重要。







未来楼市会怎样?


郎咸平有句话说的很扎心:上半年很难过是不是?别担心,下半年会更难过。


我想用这句话来形容现在的房企,再贴切不过了。头部房企纷纷促销打折、裁员,对于楼市、宏观经济都不是好消息,但即便如此,该来的还是要来。


之前我也提到过,虽然去年年底央行释放了一些流动性,市场利率也趋于下行,但放水流到房地产领域的资金非常有限,而且利率方面,央行副行长刘国强也公开表态称,房贷增量不扩张,房贷利率将不会下降;房住不炒的定位不能偏离;避免把房地产工具化;不把房地产当作刺激经济的手段。





现如今,只要一个调控政策到期或撤销,就意味着对房价的刺激,所以在政策还没完全消化之前,房价只会高位震荡、横盘,或缓慢上涨。而目前政策也正是利用横盘慢慢的拖死那些投机客。


笔者身边一位已入手深圳后海登良和海岸城两套房的朋友,房贷利息加上那些房产、店铺抵押贷款的利息,一个月摊到7,8万,如果这些不动产(包括店铺、房子)只要2,3年不涨,基本就亏光了。


既然投机客怕,房企能不怕吗?所以他们必须提前布局,否则可能真就看不到明天的太阳了。


总之,在强调控下,大多地方的房价已停止上涨,成交被冻结,房企日子难过很正常,但“可惜”的是,只有投机者和房企日子难过了,老百姓的日子才会好过。

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