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邓州买房,尽量不要选择这种开发商!

2019-10-28 17:02:25 作者:房小二 来源:邓州房网 点击 评论

最近老友新婚,准备下定金买房。


一问之下,买的房在四通八达好地段。


再问之下,这房产自小开发商。


我一骇!没等我「恭喜」二字说出口,瞬间犯了起职业病——

 

买包你只选Prada、Gucci和MK,口红你只选纪梵希、YSL,婚戒你只选Tiffany……轮到买房,你不选万科融创碧桂园,偏偏看上名都没听过的小开发商?


老友听了,撅起嘴,表示不服——

 

第一,以前不选小开发商,是怕烂尾,但现在有「正负」;

 

第二,房子是用来住的,管它是个什么牌子,便宜的小开发商楼盘反而性价比更高;

 

第三,现在只是刚需阶段,等房价涨了,再选好房也不迟。

 

我深吸一口气,小开发商和大开发商的区别大着呢!

 
1
监管之下小开发商不会烂尾?

 

为何烂尾,道理简单——小开发商资金太少周转不来。

 

但估计有人会diss我一句,有预售证的硬核保障,基本可以杜绝烂尾楼的可能。

 

是吗?




我们就先来讲讲这个预售制度,尽管每个城市都会有那么一丁点的不同。

 

怎么才有预售证呢?开发商要开一大堆证明,其中要有预售款监管协议及专用帐户开户证明。

 

预售款,就是开发商先给房子买单,其中就包含了购房者会支付的所有款项(包括定金、首付款、预付款、按揭款等等)。

 

然后,这笔钱会受到房管部门、开户银行的监管,根据工程进度,一点一点的发给开发商。

 

听着按照这个制度进行下去,包工头们会开心愉快地如期收到工钱,然后开心愉快地把房子建好,不会有传说中的烂尾楼出现。

 

但是,正如前文所说,小开发商缺钱!谁知道这些拨下来的预售款,是不是真的用在建设上。

 

如果监控真的很严很靠谱,你就不会看到这么多的项目烂尾了。

 

小开发商们不仅欠着业主们的房,还欠着银行的贷款,欠着施工方的工钱,欠着民间的高利贷。

 

一旦资金周转不过来,小开发商们会优先选择业主的利益吗?明显不会,多方博弈之下,业主只是最势单力薄的那一方。

 

尽管许多地方「正负」正在想方设法地让监管回归正道,但纵观如今的房地产局势,是调控一波,死一波小开发商。

 

我们看到更多的是,小开发商艰难地盖到预售,然后又艰难地盖到没钱。

 

2

小开发商的品质追逐战

 

如果你运气极好,小开发商会收了你的房款,然后艰难地交给你一套房,然后交易,然后小开发商会开始一场品质追逐战。

 

小开发商与大开发商的区别在于——开发经验,这一点毋庸置疑。开发经验,往往决定着产品有没有设计得人性化。

 

某些大开发商开发过上百个楼盘,会清楚住户大概会有怎么样的需求,以此对症下药,精益求精。

 

而小开发商一般欠缺用户调研,只是模仿大开发商的实际做法,然后告诉你说「这里该有的都有」。

 

比如,水电点位。



大开发商可以精准地布置,而小开发商往往欠缺考量,乱放一气。如果给你的是毛坯房还好,装修还能补救,但如果给你的是精装房,那就是灾难性的改造工程。

 

当然,有的小开发商会舍得砸钱给专业团队,做出五重六重七重园林,甚至紧跟潮流引入智能黑科技……而这都要看没有品牌束缚的小开发商人品如何。


3

最重要的物业问题

 

如果你人品极佳,买的小开发商楼盘有七重园林,还附带黑科技,你还要当心物业问题。而这,正是大开发商和小开发商的最大差异。

 

大开发商们都有自己的物业公司。比如,碧桂园有碧桂园物业,万科有万科物业,融创有融创物业服务。

 

为了维护自己的品牌形象,大开发商自带的物业都会尽量精益求精,大致会是这样:


若干个保安24小时镇守出入口;

临时性访客出入小区有登记;

报修电话24小时服务,急修半小时内上门;

专业团队定期维护小区绿化;

垃圾桶设置合理,没有乱扔乱弃现象;

车行道、人行道楼道等公共区域一尘不染干净整洁;

……


为了追上这样的品质,小开发商会找大开发商的物业公司,看着好像上述种种你买小开发商楼盘也能享受到。

 

但你不知道,大开发商通常会给自己的物业补贴。

 

物业公司,即使是大开发商的物业公司,总要涉及到运营问题。拿着两万块的物业费,难道还为你操心十万块的物业管理?

 

如果小开发商楼盘的入住率不高,物业公司拿到的物业费也不会太高,服务可想而知。

 

但是大开发商为了自己的招牌,会把小区物业水平做到高标准,即使小区入住率不高,也会给自己的物业补贴,毕竟这是门面,要给潜在购房者看的。

 

所以,小开发商即使聘请了大公司的物业团队,效果也可能没有你想象中的好。

 

而更多的时候,我们会看到小开发商会把自己小区的物业承包给和它旗鼓相当的小物业公司。

 

等你住进去的时候,就会发现所谓的物业,其实只有门口一个经常打呼噜的保安,满地垃圾没清不说,还经常把贴小广告的闲杂人等放进来。

 



当然,业主也可以成立一个业主委员会集体罢免物业公司,重新选择靠谱的物业公司。但是,这样不是又给生活添堵了吗?


 4

置换的问题

 

在二手房市场里,大开发商的楼盘一般比小开发商楼盘卖得更贵。

 

我们就说杭州江干区政府附近的二手房市场。

 

这一带房子普遍价格在四五万左右,而华润新鸿基做的一个楼盘却一枝独秀地飙到了六七万,可见品牌的力量有多强。

 

而这还是一个强二线城市的情况。

 

对于没人去的三四线城市,小开发商的二手房更可能会面临有价无市。



要知道,你买一个小开发商的期房已经要等上好长一段时间。等你装修好到入住,又是很长一段时间。而等你等到接盘侠,又是很长一段时间。

 

一来二去,何日能住上好房子?何日又能过上好生活呢?

 

5

 

所以,我只推荐大开发商,并且是TOP50的开发商。

 

买房这件事情不小,更应该有品牌意识。

 

你不知道谁才是大开发商?打开百度搜索「开发商销售排行榜」,随便点开一个你就知道了。

 

最后的最后,不说别的,就祝老友新婚,买个好房吧!


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