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假如,南阳房价一夜之间狂跌3000......

2019-11-06 17:08:07 作者:房小二 来源:邓州房网 点击 评论


10月下旬,山东济南某一线房企楼盘,从2018年的每平18000,直接暴跌到了每平13000,每平方跳水式狂降近5000元!由此引发业主大规模维权,甚至有冲动的业主怒砸售楼部沙盘。


虽然这是个例,但足以发人深思:


一夜之间,狂跌几千,这种事南阳会不会发生? 





1

  


我们先来讲讲香港的故事。


1997年,针对香港人的住房困难,董特首提出了「八万五计划」,即每年供应不少于8.5万个住宅单位,期望10年内全港七成的家庭可以买得起住房,轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。


(香港郊野绿地的土地性质受法律保护,永久不得开发,极难变更用途)

  

这是一个设想很好的计划,也非常符合绝大多数刚需的利益:


当市场供应量短缺,那就提高供应量,拉低房价。

让工薪族买得起房,住得到房。 


(需求短期内不变的前提下,房子增多,价格下降)


然而不幸的是,这项计划碰上了亚洲金融风暴。


香港房价在1997年10月19日的最高峰后的一年间下跌了一半,随着「八万五」时期所兴建的楼宇陆续落成,加上种种因素,楼价在其后3年多再下跌超过40%,在2003年8月24日跌至谷底。在这5年10个月中,香港楼价下跌70%。


‍(深蓝:香港住宅价格   浅蓝:家庭收入中位数数据来源:HK Business)


房价下跌七成什么概念?就是说1997年,我在港村按揭买了一套总价500万的房子。到了2003年,这套房子只能卖150万,然而,我还得按照500万的总价每月还按揭。


房价的大跌,香港经济遭受危机,大批业主失业断供,这些业主即使被银行收回房屋,也还欠银行巨额债务。


于是人们矛头就指向了「八万五计划」,认为这项政策是房价下跌的元凶——


不能继续增加房子供应!不能让房价再跌了!


所以「八万五」的结局非常诡异:本来是为了解决民生,但是一旦房价下跌,那么拥有房产的人就都开始反对这项民生计划。


(香港笼屋里的居民) 


错过了「八万五计划」之后,香港房价一路飙升,住房越来越紧张。 


(老百姓申请到公屋的时间越来越长,房价越来越上天)

  

2018年,香港官方再次提出了“明日大屿”的计划,打算在东大屿填海造人工岛项目,总计释放约1700公顷土地,可兴建26至40万个住宅单位,供70万至110万人口居住,其中七成为公营房屋,可以解决香港1/8人口的居住问题。


当然,这项计划又立刻受到了不少市民的反对,他们的理由是破坏环境和生态,背后的实质是香港房价会被拉低。 



当人们被高房价绑架,任何的改革就会面临一个两难的抉择:


1、填海造房,解决住房问题,会受到大量香港中产的反对;


2、不填海造地,香港没有土地可以利用,年轻人和外来移民,难以在香港生存。


被高房价绑架,意味着是香港新一代年轻人看不到希望,人才不得不北上内地,整个香港社会失去了发展源动力。


(一个典型的港人家庭小公寓)





2

  

房价下跌,人们会遭遇什么样的结果?美国的次贷危机就是前车之鉴。


举个例子,美国人约翰贷款20万美元买了一处30万美元的房子,10年贷款利率按6%计算,月供2200多美元,不计算其他费用,一年至少需要还款2.66万美元。


当约翰还款2年后,发现自己难以承受房子的月供和开销,不得已卖掉住房,这时他发现,两年来房价涨了20%,他的房子能卖36万美元,他不仅还清了贷款,房子白住了2年,更美的是还能赚上一笔钱。


对于银行来说,接受了约翰的贷款,转手把贷款打包成债权卖给其他金融机构迅速回笼资金,赚了一笔钱,而其他金融机构再将债券打包,也转手卖给其他投资者。如法炮制,大家都赚得满钵金。 


‍(911之后到2008年,美国房价涨得很嗨) 


这里面有一个非常简单的逻辑:


买房者逻辑:房子迟早会涨价,卖出肯定赚钱!


银行逻辑:放贷转手卖出债券,不赚白不赚!


金融机构:市场上总是不乏投资客入场,把债券打包卖给他们,赚赚赚!


美国政府:形势一片大好!不断有创新金融产品出来!棒棒棒!


所有的人都看好房子会涨,市场行情一片大好。可惜,2008年,美国这个大盘崩了。后果如何,就不用我多说了。


‍(2008年,失业的美国人)


我国的金融市场虽然没有美国那么疯狂,但银行的资产,房贷占的比例,同样不可小觑。


据央行发布贷款投向统计,2018年末,人民币房地产贷款余额38.7万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%。 


‍(中国家庭的债务占总债务的35%,其中房贷占家庭债务的比例超过50%)

  

这还没有计算公司负债中,地产商依靠土地和项目抵押拿到的贷款。





3

  

  

所以说,如果南阳的房价降了3000,意味着:这些靠贷款买房的家庭,会立刻破产。可怕的情景会如下发生:


有房贷的家庭不得不抛售手中的房子止损,等待房价平稳时再买入;


大量房产被抛售,甚至卖不出去,房贷断供,银行出现大批坏账;


银行大面积坏账,不得不收紧信贷,回收流动性,波及企业贷款;


房地产商不得不进一步抛售楼盘,赔钱甩卖,但是市场没人敢买;


地方企业融资成本骤升,借不到钱,很可能又陷入非法集资的漩涡;


公司不景气,大量工薪族失业,无家可归,四处游荡。


最后,地方经济崩盘,不得不等候中央救济。那是比遍地烂尾楼更可怕的场景——


政府没有税收。新区无法开发。基建无法推动。公务员和企业员工都发不下来工资。大量个体户破产,大量人员失业。大量中青年人不得不背井离乡谋生……


经历过1998年下岗潮的南阳人,不会陌生20年前的情景:


满街都是下岗职工跑着三轮车去拉客。人们沿街摆摊去谋生。社会治安混乱。下岗职工含泪度日。


在东北,下岗的爷们儿骑自行车送下岗的老婆去夜场,在外面抽闷烟。


在河南,国企配件被盗,报警追查,竟是自己职工,厂长到“小偷”家里一看,泪下如雨……


如果房地产崩盘,只会比这更恐怖。去售楼部吵架砸沙盘,那只是小儿科。


只有房地产平稳健康发展,才是所有人的福气。不要期望暴跌,也不要盼望暴涨。


我们能期望的,是房价逐渐和我们的收入相匹配。游资炒不动房,百姓买得起房。


十年以后,房价如葱?我不知道马云是否真的说过这样的话,房子涉及到中国经济的平稳和八亿城镇人口的安居乐业。


十年后,南阳的房价如果真的如葱,一定只有两种可能:


1、我们实现了大同。


2、房子吃人的时代到来。



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