在邓州这个小县城，你需买房还是卖房？

2019-06-11 00:00:00 点击评论

三四线楼市，正在经历一场漫长的阴跌。

无论是库存、成交、价格还是土地，表明三四线楼市正在冷却的迹象不止一处。

但是，当我们谈论三四线城市的时候，我们谈论的可能至少还是地级市级别的城市。除了这些城市之外，中国还有近2000个“县”，我们把包括县级市在内的县一级行政区都纳入此范围。无论它们从名称上是被称作“县”还是“市”，本质上都是相似的：数十万人口，百亿级产值，几千元的房价……通常也都被戏称为“十八线城市”。

这些“十八线小县城”们，比三四线还要没有存在感，但它们数量众多，说是它们构成了中国的基本面也不为过。

都知道大多数三四线城市的楼市已无投资价值，那么县城呢？

一、致县民：如果你在县城拥有多套房，

那么请立刻卖掉除了自住那套之外的所有住房！

我们想要考量一个地方的楼市是否有潜力，标准不过就那么几条：

1.看经济、看产业。这是一个城市的基本面，所反应的一是地方的发达程度，二是居民的购买力，如果这两点都没有，那么基本可以断定楼市没有任何发展的空间。

有个比较扎心的数据是，截止2018年，我国的贫困县依然有500多个，占总县级城市的约1/3。

也就是说，看经济基本面，很多县城还挣扎在温饱线上。

2.看人口。人就意味着需求，意味着楼市的根本支撑。中国城市的人口状况，基本是一线饱和，二线吸三四线，三四线继续向下吸，县城，几乎已经处在这条食物链的最底端。

3.看政策。一些县城在过去的两三年里房价涨得很凶，“县城房价过万”的消息屡屡传出。这些县城中的绝大多数，都是被棚改货币化政策推高了房价，而这唯一的政策利好已经进入尾声。

4.看自然资源。一个地区，你可以上面三项指标一项都没有，但如果你有极为优越的自然气候条件足以吸引外地的投资客，那么这也是楼市的一个极为稀少但重大的优势。

结合上述标准注意考量，就可以清楚地了解，为何县城楼市会被判“死刑”。以上要点都可以被划入宏观范围，至于县城居民的购房心理等微观层面的因素，身居县城的读者应该更为清楚：你的二手房，根本没有买家。

在县城拥有多套房的人，也许你是照搬了在一二线城市购房的投资性思路，也许是被棚改推行期间迅速膨胀的房价冲昏了头脑……参谋长想告诉你，你在县城拥有的富余房产可能是一个看上去很华丽的价格数字，也有可能是个巨大的泡沫，但真的不是实实在在的财富。

现在，如果你还能以不低于市场价太多的价格转手，那你应该感到庆幸。

二、如果你的小县城家乡位居这些范畴，

那么恭喜你！

不被看好的县城楼市，有没有例外？

当然有，任何事情都有例外。

对于一些县城来说，参谋长认为当地的房价不仅拥有绝对的支撑力，甚至有相当一些县市，由于当下处于一个价格上的低位，而拥有着相当可观的升值空间。

先来看一个热度颇高的榜单：“百强县”排名。

一个县城的经济可以强大到什么程度？以长年霸居榜首的昆山为例，应该可以充分地回答这个问题。

2014年，昆山成为全国首个生产总值突破3000亿的县。2017年，昆山的GDP是3520.35亿元，相当于什么概念呢？

排在全国倒数第三的宁夏，去年GDP是3453.93亿；山西太原是3382.18亿。昆山一个县级市，比宁夏全区和太原全市的经济体量都要大，行政面积却只有前者的1.4%，后者的13.3%。

当然，你可以说昆山紧邻上海的区位优势是独一无二的。地铁11号线的开通，更令昆山在实际上成为上海的“睡城”：白天在上海上班，晚上坐地铁回昆山睡觉充分成为可能。此外，通州之于北京、百强县榜单中的长沙县星沙之于长沙、双流之于成都……都是同理，这些县有些已经改为区，但推及到其他一二线城市，还是足以窥见有着类似定位的周边县市的楼市未来。

事实上，参谋长认为，未来中国的城市格局，很有可能发展成“中心城市”+“强县市”的模式。

一方面，当“城市群”已经成为中国城市发展的主要思路，在中心城市最大程度地带动周边县市的同时，周边县市的发展，既是战略需要，也是必然。

另一方面，对于这些周边县市来说，仅仅扮演“睡城”的角色，并非它们的最终出路。而只有形成自身的产业优势，才能摆脱对大城市的绝对依赖。

当下最有可能带来这种“强县市”格局的作用力，是全国范围内的产业迁移。参谋长认为，随着互联网带来的资源平等，加之沿海经济发达的一二线城市传统产业向县城的转移，长三角和珠三角地区的一部分县市将成为中国城市发展新逻辑中的第一股力量。

三、给“县民”们最真诚的购房建议。

对于大多数县城居民来说，参谋长的建议只有一条，并且在第一点中就已经点明：如果你在县城拥有多套房，那么请立刻卖掉除了自住那套之外的所有住房！

但对于为数不多拥有上文中所提到的优势的县城来说，楼市有机会，但仍需谨慎。

以下几点建议，希望仍想在县城购置房产的粉丝朋友们谨记于心：

第一，忽视县城的“新区”概念。

此前，参谋长在《买房人要注意了，别再被“城市新区”概念骗了！》一文就说得很明确，很多城市的“新区”都是一个空壳概念，在某些一二线城市都是如此，更何况是县城！

真的没有那么多商家、项目愿意进驻一个县城的新区，也没有那么多人需要分流至新区，你更没有那么多时间等待一个县城的新区成长起来，更何况它大概率成长不起来。

所以，即使宣传再华丽，也请无视它。