未来，房产是否具备升值潜力，这个指标很重要...

2019-06-11 17:39:58 点击评论

最近，深圳一片神奇的土地—粤海，引起了大家的关注，面积仅14平方公里，常住人口只有20万人，而GDP为2509亿元以上，孵化了87家上市公司，走出过华为、中兴、大疆、腾旭等科技巨头。

出于好奇，参谋长特地就查了这个地方，发现所在地区是深圳房价涨幅最大的一个区域，南山区，2008年到2019年期间，深圳南山区房价涨幅432.56%。

而参谋长发现，深圳的各区域房价涨幅也相差甚远。

数据显示，2008年，深圳的房价为1.26万元，2018年为5.41万元，十年均价上涨了3.27倍。其中，南山、福田等区域均超过3.2倍，而罗湖和盐田的涨幅却落后很多，尤其是垫底的，十年房价涨幅仅为0.97倍。

这样的房价涨幅，让人大跌眼镜。

换句话说，就算选择投资一线城市，选择错误的区域，也会让你的投资跑不赢通胀。

对比深圳房价涨幅的第一的南山区，不难发现，产业才是支撑房价上涨的最大的动力。87家上市公司，GDP为2509亿元以上，集聚了中国高新技术产业，人工智能、大数据、云服务、量子通信、生物医药、新能源汽车、新材料等；318栋产业楼宇里，分布着946家高新技术企业。

如此强的经济实力和高新技术产业，南山房价能过十万的门槛也不足为奇。

而支撑房价的是什么？

是产业带来的高收入、高质量的人口；

是产业带来的的GDP;

是产业带来的集聚效应...

看了上面的深圳的南山，你觉得房子应该买在哪里？

答案很明显，高新产业集聚的区域，头部企业区域

为什么呢？趋势很重要，高新技术产业就是趋势。

有人说，高新技术产业概念这个有点抽象，拿大家耳熟能详阿里巴巴来讲，通俗一点理解就是阿里巴巴去哪里，哪里就是好地方。

为啥？参谋长在之前的文章中就提过，城市的优质板块，会吸引头部企业入驻；头部企业同时为这个板块带来——高净值的职工人群、越来越完善的周边配套、力度相当大的规划政策倾斜。

阿里巴巴在没有正式入住未来科技城之前，这个区域并没有很火，而在之后阿里效应逐渐显现，在房价上体现的尤为明显。

这背后的逻辑是，头部的企业一定会带来大量的人，只要有人就会有居住需求，拿阿里巴巴来讲，杭州约有五六万的员工，这么多人聚集在周边，且这类人属于高收入、高消费群体，周边的房子，无论是房价涨幅以及租金未来都不用担心。

另外，头部企业的选址都是绝对是经过考量的，头部企业的效应的往往能带动一批相关上下游的产业，最终形成一个良性的闭环。

买房跟着政府走没错，跟着巨头企业走，也没错。

再放眼全国来看，深圳南山房价的奇迹难以创造，但有发展潜力的区域还不在少数。

近两年发展势头较好的贵阳观山湖区，由于得天独厚的气候条件，把握住了大数据产业的红利，在未来智能化的时代，大数据的发展依然会维持高增长的态势。

我们再来看房价，2018年在如此严厉的调控下，贵阳观山湖区的房价仍然是涨幅最快的区域，统计数据显示，2018年7月二手房每平米均价为12325元，环比6月上涨4.62%，同比去年同期上涨66.64%。

合肥也是近些年来崛起的城市，经济增速稳居全国前列。虽然经济总量上还不是很起眼，但是在新型产业的探索上，合肥已经走到前列。

这类高端产业多数集聚在合肥的高新区，目前高新区内企业2万家，高新技术企业603家，自主培育上市公司18家，在146个国家级高新区综合排名中位居第6位。

再看看高新区的近三年的房价涨幅，无论是新房还是二手房，稳步上涨，尤其是二手房。

而目前这样的有着高端产业聚集的区域还有很多，杭州的滨江新区、苏州的工业园区、南京的江北新区（世界500强企业台积电已经入住）....

这些区域背后房价上行的原因是？

一句话解释就是——高端产业聚集资源

高端产业带来高素质、高收入的人口资源；

而这些人口会带来住房需求，随之而来就是交通、医疗、教育等资源，配套越来越完善，那么又会吸引更多的人过来。

这就像是一条“食物链”，产业就处在食物链的顶端。

贵阳的观山湖区的发展便是如此。产业带动城市，规避“空城”问题，早期贵阳市政府的入驻对于观山湖区的人气起到了决定性的拉动作用，而此后大数据产业的入驻为其带来极大的后续动力。

依托贵州金融城、贵阳国际会展中心，引进茅台集团、大唐电力等数十家企业入驻，蓬勃发展的大数据服务产业链更为该区产业发展注入了新的内涵，多样化的产业落地，为新区带来了人气，更令各类人群安居在这里。

随之带来的就是交通，轨道交通1、2号线的建设，紧接着就是配套生活的便捷，造就楼市机遇。而观山湖区以教育配套为主导，07年百年历史的贵阳一中搬迁至观山湖区，区域的教育得到显著提升，随后，医疗资源、购物中心等一应俱全，这些资源的集聚最终导致房价的一路上涨。

简单来说，主要在于以下两点：

1、高科技、互联网、金融高度聚集的区域，比如智能语音、电子信息、智能制造、公共安全、新能源、生物医药、大数据等；哪里科技企业密集你就选择哪个地方，比如北京的中关村和西北旺，尤其是西北旺，以前是一个很破的地方，现在寸土寸金。这些区域聚集的都是高素质、高收入的群体。

2、关注头部企业动向，一个巨头企业往往能带动整个产业链的发展，比如阿里、腾讯、百度在要去哪个城市、选择那个板块设立分公司了，周边的房子可以多考察一番。

一个人再努力，努力不过趋势，一个人再聪明，聪明不过时代，趋势很重要，要看清问题的本质。有产业的地方就有人口，有人口的地方，房价才会有未来。

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