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你要买房, 如何选楼盘

2019-06-24 点击 评论

我有个朋友,2016年在深圳买房,选择了一个单独一栋的高层楼盘,没花园,容积率很高。这房子开发商到现在还没卖完,基本没涨。这朋友现在有点后悔,说选错了,当时该买另一个单价差不多有花园容积率低的楼盘。


选好了地段以后,如何选楼盘?


我认为选楼盘的要素有:


容积率

深圳的房子动辄8万-10万,贵在哪?是房子本身的建筑成本高吗?

不是,建筑成本通常仅有几千元。

价格高的原因是地价高。贵在土地价值。

容积率越高的楼盘,房子所占有的土地越少。隐含的土地价值也越低。

容积率越低的楼盘,房子所占有的土地越多。隐含的土地价值也越高。

所以有些走楼梯的老多层,容积率低,隐含的土地价值高,是被低估的。

容积率越高的楼盘,通常住起来越不舒适。通常会有车位紧张、上班时间电梯难等、公共空间狭小局促、公交出行拥挤等问题。


建筑高度

是低层,还是多层、还是小高层、高层,还是超高层。

一般来说,1层-3层为低层住宅;4层-7层为多层住宅;8层-12层为小高层住宅;12以上为高层住宅;总高度为100米以上为超高层住宅。


梯户比,是几梯几户

比如一梯两户,比两梯六户等待电梯的时间更短,更方便。户型通常也会更通透。通常情况下,电梯越多越好,户数越少越好。缺点是公摊面积会更大。


住户车位比

现在汽车保有量增加,停车难问题越来越严重,所以户均车位多的小区因为停车方便,越来越受欢迎。


小区住户类型

大都是做小生意的人在居住,和大都是公务员或者大企业白领居住的小区,是有很大差异的,甚至连小区所匹配的学校的生源质量,都有很大差异。


周边环境

小区在嘈杂、三教九流混杂的商业中心不好,在偏僻生活不便的地方也不好,最好是小区在闹中取静的地方。离商业中心不远,但又隔条街,拐个角,对喧嚣嘈杂有一定隔离。


园林绿化

园林绿化好的小区,红花绿草,绿树浓阴,会让人心旷神怡。吃过饭带老人小孩散散步,遛个弯,也不用去到车水马龙的马路边。既方便,又安全。


开发商

开发商对建筑质量有很大影响。有房产投资老手比较喜欢地方国企开发商,建筑用料厚道,通常在房市调控期开盘价又会比民企开发商厚道,性价比高。


物业管理费

物业管理费与居住成本关系较大。


物业公司管理水平

同样两个小区,建成时间差不多,但是,十年以后,可能一个小区看起来很旧,部分墙砖都脱落了,草坪成白地了,有的小区看起来还是比较新,不显旧。这可能和建筑质量有一定关系,更重要的是,和物业公司的物业管理水平有很大关系。

物业公司管理水平高的小区,对建筑物、园林保养这些会更上心,出现破损或其它问题会及时维修保养。即便物业费稍高些,都划算。因为你卖房时通常可以多卖很多钱。


会所与公共设施

这些比较完善,可能你健身、游泳,小孩上个兴趣班,都可以在小区内就搞定了,更方便。


以上这些细节,需要在看房中注意,需要经验积累。有比较才有差别。多去看房是王道,看个几十套到两百套房,自然对这些就心中有数了。



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