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为了腾房票,赠与或买卖,哪个更划算?

2019-10-11 作者:房小二 来源:邓州房网 点击 评论

限购时代,什么最宝贵?房票!


我有个朋友Yoyo大学刚毕业,在朝晖买了套老破小。但住了几年,实在受不了隔音差、停车难等等的问题,想换新房。


然而,她单身,限购了……如果把老破小卖了,她又怕一时摇不到号,赔了夫人又折兵。


最后她选择了:把房子赠与老家的父母,腾出房票来,去摇号。


赠与,是很多人腾挪房票,会使用的方式。那么,赠与和买卖哪个更划算?赠与后再交易,是不是要缴更多的税?


“你关注了没”第七期,就跟大家聊聊房屋赠与





01
基础常识




房屋赠与,是指赠与人自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人,他人愿意接受的民事法律行为。一般需要双方当事人订立书面合同,并且可以做房产赠与公证。


房屋赠与的流程包括:


1、赠与人与受赠人需订立关于房屋赠与的书面合同,即赠与书;


2、受赠人凭原房屋所有权证书、赠与书,缴纳契税,领取契证;


3、办理公证;


4、办理房屋所有权转移登记手续:由受赠人到房地产管理部门申请变更登记,并提交申请书,原房地产产权证,当事人的身份证和户口簿,赠与书及公证书、契税收据等资料;


5、赠与人将房屋交付给受赠人。




02
进阶知识



1、赠与涉及到哪些费用?


如果赠与对象是直系亲属,只需缴纳契税、印花税,其他税都是免的。


直系亲属包括:配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;契税为房屋核定价格的3%;印花税很少,双方共同承担0.1%。


此外,“房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人”或是“房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人”这两种情况,当事双方也是不用征收个税的。


但如果是以上三种情况以外的赠与,就需缴纳个人所得税


例如我的朋友Yoyo,她70㎡的房子(满五年)由税务机关核定价格为200万元,Yoyo把这套房子赠与父母,就需缴纳200*3%=6万元的契税,以及双方共0.1%的印花税2000元,一共是6.2万元。


若Yoyo要把房子赠与没有亲戚关系赡抚养义务的好朋友小张,需要缴的税则高达46.2万元。


▼ 直系亲属赠与和非直系亲属赠与

赠与

契税

综合税

个税


直系亲属

3%

赠与方与受赠方各0.05%


非直系亲属

3%

满2年

20%

不满2年

5.6%

20%




2、赠与和买卖,哪个更划算呢?


常规买卖交易过户,主要涉及的费用包括:增值税+个税+契税


房屋购买满两年,可免增增值税及附加税费。


而个税则按照总额的1%或差价的20%征收,但如果满5年且是唯一住宅,可免征个税。


▼ 正常交易过户的缴税情况

交易

契税

综合税

个税



卖/买方

首套90㎡及以下

1%

不满2年

5.6%

1%

首套90㎡以上

1.5%

满2年

1%


二套90㎡及以下

1%

满5年且唯一


二套90㎡以上

2%

满5年非唯一

1%



那么同样情况,Yoyo的房子如果通过买卖交易过户给外地户口的父母,因为父母在杭州无房,因此只需缴纳1%的契税,总共约2万元。


但前提是,父母户口需要迁入杭州。(具体流程为:先去子女杭州所在派出所交申请,审核通过后,会有一份随迁同意书,拿这份东西去老家派出所办理迁出,再到杭州派出所办迁进,便可交易过户。)


这就是问题的关键,尽管交易过户的费用更低,但交易需要鉴定购房资格,赠与就不需要。


赠与,算得上是限购政策的一个突破口。




3、哥哥名下已经有三套房了,我还可以把房子赠与他吗?


可以。赠与不涉及购房资格。


4、将自己唯一住房赠与出去后,且没有房贷记录,再买房时是否算无房?


算。


如果Yoyo的第一套房是全款买的,那么把房子赠与父母后。她不但有了房票,更属于首套,可享三成首付。


5、那岂不是“一时赠与一时爽,一直赠与一直爽”?


理论上是这样的,只要是办理出房产证的现房。


但如果有抵押登记或者抵押权预告登记记载的,转让房屋应当经抵押权人书面同意。


6、赠与、买卖与继承有什么差别?


这3种方式中,继承是花费最少的,只需缴纳0.05%的印花税。买卖其次,赠与花费最高。

 

但赠与和买卖是可选的,继承是不可控的,只有人过世了才有继承之说


7、房子被赠与过后,再出售,需要缴纳更高的税吗?


与正常房产交易相同,可参照

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